ley-hipotecaria-articulo-28Artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Seguro que has oído hablar del artículo 28 de la ley hipotecaria, ¿pero sabes que conlleva?

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria es el que trata de proteger al heredero real frente al heredero aparente y dice así: ” Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

¿Qué se considera herederos forzosos? Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante. Por ejemplo, las herencias entre hermanos, o de tíos a sobrinos, (es decir de herederos legítimos y/o voluntarios) quedarían bajo esta limitación.

Esta limitación establece que hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos (nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volver a repartirse entre los nuevos herederos.

Y ¿qué posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso? Puede aparecer un testamento desconocido, un hijo no conocido, un testamento ológrafo, un cónyuge secreto, etc. La consecuencia de esta limitación es que muchos bancos deniegan la hipoteca por el riesgo que asume el comprador, otros sí que la conceden, pero añaden a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.

A pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal de dos años, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedaría al amparo (según el artículo 32 de la Ley Hipotecaria) de la fe pública registral, por lo que sería mantenido en su derecho, aunque con posterioridad se llegase a demostrar la falta de capacidad del vendedor.

Así que, si vas a comprar un inmueble y ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que suele venir reflejada en la Nota Simple Registral.

En todo caso te recomendamos que siempre te pongas en mano de un profesional inmobiliario que vele por tus intereses y te asesore de la mejor manera.

 

 

 

 

 

 

 

Fuente: Bufete Sancho Gómez