El alquiler de vivienda tiene nueva normativa. Principales novedades del Real Decreto Ley de arrendamiento.

El alquiler de vivienda tiene nueva normativa. El Gobierno ha aprobado un Real Decreto para regular este mercado, con importantes novedades que resumimos a continuación:

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica:

Desde hoy miércoles 6 de marzo, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán realizarse conforme a los cambios introducidos en el  Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. No es un decreto con carácter retroactivo, así se que se aplicará sólo a los contratos que se firmen a partir del miércoles 6 de marzo. Los cambios más destacados que se introducen en esta nueva norma son:

• Se definirá un Índice estatal de referencia para el alquiler de viviendas para que sea utilizado por parte de las Comunidades Autónomas para sus políticas de incentivos a la vivienda. Este índice se establecerá en un periodo de ocho meses, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios de cada ciudad, distrito y barrio.
• Los gastos de gestión inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa: El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad). Actualmente, el cliente es el que debe abonar una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que a partir de deberá hacerse cargo el arrendador si es persona jurídica. Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como ha sido hasta ahora, a que finalice el contrato.
• Fallecimiento: En caso de fallecimiento del titular del contrato de alquiler, el arrendamiento se subrogará obligatoriamente al resto de inquilinos de la vivienda cuando haya personas en situación de vulnerabilidad (personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años).
• Desahucios: Mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad. Para ello, se podrá interrumpir durante un mes si el arrendador es persona física, o tres meses si es persona jurídica.
• La subida del precio del alquiler durante la vigencia de los contratos no podrá superar las subidas del IPC.
• Actualización Renta:Durante la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, las rentas no se podrán actualizar por encima del IPC. Es necesario pactar expresamente la actualización de renta, pues en defecto de pacto no se actualizará la renta. 
• Efectos frente a terceros: Se vuelve a dar efectos frente a terceros a los contratos de arrendamiento que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
• Pisos turísticos: Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica. El real decreto modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque «no tiene carácter retroactivo».

Este real decreto ley ya ha sido publicado en el BOE, pero necesitará ser convalidado por la Diputación Permanente, mientras llega el plazo de disolución de las Cortes el 5 de marzo ante la convocatoria de Elecciones Generales el 28 de abril) La Diputación tiene 30 días hábiles para votar la aprobación definitiva de este decreto.

Pincha aquí para saber cuáles son las anteriores medidas que continúan.

Estas son las medidas que continúan en la reforma de la Ley de Arrendamiento, ya seas inquilino o casero:

Para el inquilino:

Duración. Tú y el casero podéis pactar libremente la duración del contrato, pero si quieres, puedes permanecer en el piso cinco años como mínimo; o siete si tu arrendador es una persona jurídica. Este mínimo legal antes era de tres años, y si has firmado el contrato de alquiler antes del pasado 19 de diciembre, se te aplicará el mínimo legal anterior.

Ampliación. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes habéis manifestado intención de no renovarlo, se prorroga tácitamente otros 3 años o un año en el caso de que se te aplique la anterior normativa.

Fianza y Garantía. La Fianza Legal y obligatoria sigue siendo de una mensualidad para uso de vivienda y de dos mensualidades para el uso distinto de vivienda, pero con la nueva reforma, no tienes qué dar una garantía adicional a la fianza mayor de dos mensualidades. Además, como ya ocurría con anterioridad, tienes derecho a recuperar toda la fianza si has cumplido tus obligaciones y no hay daños en la vivienda y no hay deudas con las compañías de suministros.

Uso. Es posible seguir con el alquiler si en la casa continúa viviendo tu cónyuge o pareja de hecho no arrendatario y se le ha adjudicado el uso de la vivienda, o tus hijos dependientes. En caso de nulidad, separación o divorcio, debes comunicarlo al casero antes de que pasen dos meses desde la notificación judicial.

Reparación. Como inquilino tienes derecho a pedirle al dueño la reparación de todos aquellos elementos necesarios (caldera, calefacción, puerta principal, tuberías, etc.) para mantener las condiciones de habitabilidad que se han convenido, sin que esto conlleve una subida del precio del alquiler.

Finalización. Tienes derecho a marcharte de la vivienda pasados seis meses desde la firma del contrato, independientemente del tiempo que se haya pactado en el mismo. Eso sí, debes comunicárselo al propietario al menos un mes antes. Solo habrá penalización si constaba este punto de aviso previo en el contrato, y nunca más de un mes por año de contrato incumplido.

Adquisición. A menos que en el contrato se elimine expresamente esta posibilidad, el inquilino siempre tiene preferencia frente a terceros para comprar la vivienda. Y si el inmueble cambia de propietario, tiene derecho a mantener el contrato de alquiler vigente, si está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Reformas. El inquilino puede realizar obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años, notificando previamente al casero, con una condición: que las reformas no afecten a elementos comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Una vez que el inquilino deje la vivienda el dueño puede exigir que ésta vuelva a su estado original.

 Y si eres el casero…

Desperfectos. Puedes quedarte parte de la fianza si cuando haya finalizado el contrato, hay gastos de suministro pendientes o daños en el inmueble que ocasionen gastos. Los deterioros referidos al uso normal de la vivienda no se entienden como desperfectos; en caso de discrepancia con el inquilino habrá que probar y acreditar los mismos.

Obras. Aunque el piso esté alquilado, como propietario puedes hacer obras de mejora si éstas no pueden esperar a que cumpla la fecha fin del contrato de alquiler. Debes comunicárselo a tu inquilino al menos 3 meses antes, y éste tiene derecho a desistir del contrato si no está de acuerdo.

Recuperación. Cuando haya pasado el primer año de alquiler, como propietario, puedes recuperar el piso si lo necesitas como vivienda habitual para ti, para familiares de primer grado o para tu cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.

Finalización. Si tu inquilino hubiera realizado obras sin tu permiso, como propietario tienes derecho a exigirle que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna, si no se hubiere pactado lo contrario.

Rescisión. Es posible rescindir el contrato y desahuciar a tu inquilino si éste no paga en plazo la mensualidad. En este caso puedes hacer uso de la fianza para cubrir los importes que hayan quedado pendientes de pago.